Simulateur de prêt immobilier
Mensualité, intérêts et tableau d’amortissement à taux fixe, variable (Euribor + marge) ou mixte, avec remboursement anticipé et indemnité.
Mode d’emploi
Saisissez le montant emprunté, la durée en années et le type de taux. Un taux variable est l’indice du jour (par exemple l’Euribor) plus la marge, révisé tous les 3, 6 ou 12 mois ; un taux mixte ajoute un taux fixe pour les premières années. Le résultat affiche la mensualité, le total des intérêts, le total payé et un tableau d’amortissement par année ou par mois. Il se met à jour pendant la saisie.
Chaque mois, les intérêts sont le capital restant × le taux annuel ÷ 12. Avec des échéances constantes, la mensualité ne change pas tant que le taux reste le même, et chaque mois une plus grande part rembourse le prêt ; avec un amortissement constant, la même part du capital est remboursée chaque mois et la mensualité baisse. Quand le taux change, la mensualité est recalculée sur les mois restants. Pour voir l’effet d’une hausse ou d’une baisse de l’indice, saisissez la variation en points : elle s’applique dès la première révision puis reste la même.
Pour un remboursement anticipé, saisissez le montant, l’année et l’indemnité en pourcentage du montant remboursé. Choisissez de garder la mensualité et finir plus tôt, ou de garder la durée et payer moins chaque mois. Le résultat ajoute l’indemnité, les intérêts économisés et l’économie après l’indemnité. Assurance, impôts et autres frais ne sont pas inclus : comparez le résultat aux chiffres de votre banque.
Exemple
L’exemple : 150 000 sur 25 ans à l’Euribor 12 mois (2,5 %) plus une marge de 1 %, avec l’indice en hausse de 0,5 point à la première révision. La mensualité passe de 750,94 à 790,37. Rembourser 10 000 à la fin de l’année 3 avec une indemnité de 0,5 % (50) termine le prêt 2 ans et 5 mois plus tôt et économise 12 966,66 d’intérêts, 12 916,66 après l’indemnité.
200 000 sur 30 ans à l’Euribor de 3 % plus une marge de 1 %954,83 par mois ; 143 739,01 d’intérêts sur les 30 ans.Le même prêt, avec l’Euribor en hausse de 1 point à la première révision après 6 mois1 072,09 par mois à partir du mois 7, et 185 250,26 d’intérêts.Le même prêt, en remboursant 20 000 à la fin de l’année 5 avec une indemnité de 0,5 % (100)En gardant la mensualité, le prêt se termine 4 ans et 4 mois plus tôt et économise 29 785,27 d’intérêts ; en gardant la durée, la mensualité baisse à 849,26 et économise 11 670,21.200 000 sur 30 ans à 4 % avec amortissement constant1 222,22 le premier mois, puis moins chaque mois ; 120 333,33 d’intérêts au total.
Questions fréquentes
Comment se calcule un taux variable ?
C’est l’indice plus la marge : avec l’Euribor à 3 % et une marge de 1 %, vous payez 4 %. Choisissez la périodicité de révision de votre contrat (3, 6 ou 12 mois, comme l’Euribor 3, 6 ou 12 mois). À chaque révision, la mensualité est recalculée sur les mois restants : si l’indice monte, elle monte, et s’il baisse, elle baisse. Si l’indice est négatif, le taux ne descend jamais ici sous 0.
Vaut-il mieux réduire la durée ou la mensualité ?
Réduire la durée économise plus d’intérêts, car le prêt est remboursé plus tôt : dans l’exemple de 20 000 remboursés après 5 ans, 29 785,27 contre 11 670,21. Réduire la mensualité économise moins mais laisse plus de marge dans le budget du mois.
Faut-il payer une indemnité pour rembourser plus tôt ?
En France, pour un crédit immobilier, l’indemnité ne peut pas dépasser six mois d’intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû. Elle n’est pas due si le remboursement suit la vente du logement après un changement de lieu de travail, une cessation forcée d’activité ou un décès (le vôtre ou celui du conjoint). Le contrat peut imposer un remboursement partiel d’au moins 10 % du montant initial. Saisissez l’indemnité de votre contrat, ou 0.
Taux fixe, variable ou mixte ?
Un taux fixe garde la même mensualité pendant toute la durée. Un taux variable suit l’indice, donc la mensualité peut monter ou baisser à chaque révision. Un taux mixte est fixe les premières années puis variable. Essayez chacun avec la variation de l’indice pour voir de combien la mensualité pourrait bouger.
Pourquoi le chiffre de ma banque est-il différent ?
Les banques peuvent compter les intérêts au jour près et arrondir autrement, et leur offre inclut des coûts que ce simulateur laisse de côté : assurance, frais de dossier, de garantie et de compte. C’est pourquoi le TAEG de l’offre est plus élevé que le taux saisi ici.