Simulador de hipoteca y préstamo
Cuota mensual, intereses y cuadro de amortización a tipo fijo, variable (Euríbor + diferencial) o mixto, con amortización anticipada y su comisión.
Cómo utilizar
Escribe el importe del préstamo, el plazo en años y el tipo de interés. Un tipo variable es el índice de hoy (por ejemplo, el Euríbor) más el diferencial, revisado cada 3, 6 o 12 meses; un tipo mixto añade un tipo fijo para los primeros años. El resultado muestra la cuota mensual, los intereses totales, el total pagado y un cuadro de amortización por años o por meses. Se actualiza mientras escribes.
Cada mes los intereses son el capital pendiente × el tipo anual ÷ 12. Con cuotas iguales la cuota no cambia mientras no cambie el tipo, y cada mes una parte mayor amortiza el préstamo; con amortización constante se devuelve cada mes la misma parte del capital y la cuota baja. Cuando el tipo cambia, la cuota se calcula de nuevo para los meses que quedan. Para ver qué haría una subida o una bajada del índice, escribe el cambio en puntos: se aplica desde la primera revisión y se mantiene.
Para una amortización anticipada, escribe el importe, el año y la comisión en porcentaje del importe amortizado. Elige si mantienes la cuota y acabas antes o mantienes el plazo y pagas menos cada mes. El resultado añade la comisión, los intereses ahorrados y el ahorro después de la comisión. No se incluyen seguros, impuestos ni otros gastos, así que compara el resultado con las cifras de tu banco.
Ejemplo
El ejemplo: 150.000 a 25 años al Euríbor a 12 meses (2,5 %) más un diferencial del 1 %, con el índice 0,5 puntos más alto en la primera revisión. La cuota pasa de 750,94 a 790,37. Amortizar 10.000 al final del año 3 con una comisión del 0,5 % (50) acaba el préstamo 2 años y 5 meses antes y ahorra 12.966,66 de intereses, 12.916,66 después de la comisión.
200.000 a 30 años al Euríbor del 3 % más un diferencial del 1 %954,83 al mes; 143.739,01 de intereses en los 30 años.El mismo préstamo, con el Euríbor 1 punto más alto en la primera revisión a los 6 meses1072,09 al mes desde el mes 7, y 185.250,26 de intereses.El mismo préstamo, amortizando 20.000 al final del año 5 con una comisión del 0,5 % (100)Manteniendo la cuota, el préstamo acaba 4 años y 4 meses antes y ahorra 29.785,27 de intereses; manteniendo el plazo, la cuota baja a 849,26 y ahorra 11.670,21.200.000 a 30 años al 4 % con amortización constante1222,22 el primer mes, y baja cada mes; 120.333,33 de intereses en total.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula un tipo variable?
Es el índice más el diferencial: con el Euríbor al 3 % y un diferencial del 1 %, pagas un 4 %. Elige el periodo de revisión de tu contrato (3, 6 o 12 meses, como el Euríbor a 3, 6 o 12 meses). En cada revisión la cuota se calcula de nuevo para los meses que quedan, así que si el índice sube la cuota sube, y si baja, baja. Si el índice es negativo, aquí el tipo nunca baja de 0.
¿Es mejor reducir el plazo o la cuota?
Reducir el plazo ahorra más intereses, porque el préstamo se devuelve antes: en el ejemplo de 20.000 amortizados a los 5 años, 29.785,27 frente a 11.670,21. Reducir la cuota ahorra menos, pero deja más margen en el presupuesto de cada mes.
¿Hay comisión por amortizar antes?
Depende del contrato y del país. En España, la Ley 5/2019 (artículo 23) fija porcentajes máximos para esta compensación, distintos para tipo variable y para tipo fijo, y el contrato dice cuáles se aplican. En Portugal, la comisión de un préstamo para vivienda es como máximo el 0,5 % del importe amortizado con tipo variable y el 2 % con tipo fijo. Escribe la comisión de tu contrato, o 0.
¿Fijo, variable o mixto?
Un tipo fijo mantiene la misma cuota todo el plazo. Un tipo variable sigue al índice, así que la cuota puede subir o bajar en cada revisión. Un tipo mixto es fijo los primeros años y variable después. Prueba cada uno con el cambio del índice para ver cuánto podría moverse la cuota.
¿Por qué la cifra de mi banco es distinta?
Los bancos pueden calcular los intereses por días y redondear de otra forma, y su oferta incluye costes que esta calculadora deja fuera: seguros, impuestos, comisiones y gastos. Por eso la TAE de la oferta es más alta que el tipo que escribes aquí.